Fianza y desperfectos al dejar un piso de alquiler

La fianza es la cantidad que entregas al propietario al firmar el contrato y que recuperas al dejar el piso si todo está en orden. La mayoría de conflictos al final de un alquiler giran en torno a una pregunta: ¿ese desperfecto es desgaste normal por el uso o es un daño que te toca pagar? La respuesta depende sobre todo de lo que puedas demostrar. En este artículo te explicamos cómo prepararlo desde el primer día, cómo entregar el piso y qué papel puede jugar tu seguro.

Qué es la fianza y para qué sirve

En los alquileres de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige que el inquilino entregue una fianza en metálico al firmar el contrato. Para vivienda, esa fianza legal equivale a una mensualidad de renta. Además, el contrato puede incluir otras garantías adicionales, como un depósito o un aval, dentro de los límites que marca la ley.

La fianza sirve para responder de lo que el inquilino deje a deber al terminar el contrato: rentas pendientes, suministros sin pagar o daños en la vivienda que vayan más allá del uso normal. No es un pago extra ni un adelanto de la última mensualidad, salvo que ambas partes lo acuerden por escrito.

En muchas comunidades autónomas, el propietario debe depositar la fianza en el organismo que la administración designa. Es una obligación del arrendador; a ti te conviene guardar el justificante si te lo entrega, y en cualquier caso el recibo de lo que pagaste.

Nada de lo que sigue sustituye al asesoramiento de un abogado o de un servicio de consumo. Si tu caso es complejo o hay una cantidad importante en juego, consulta con un profesional.

El inventario: tu mejor defensa empieza el primer día

El momento de evitar un conflicto sobre la fianza no es el día que devuelves las llaves, sino el día que las recibes. Si no hay constancia de cómo estaba el piso al entrar, luego será difícil demostrar que una mancha, un arañazo o un electrodoméstico averiado ya estaban ahí.

Qué debe incluir

• Un listado de los muebles, electrodomésticos y enseres que pertenecen al propietario, con su estado.
• El estado de paredes, suelos, puertas, ventanas, persianas, sanitarios y grifería.
• Fotografías o vídeo con fecha, habitación por habitación, y de cerca en los desperfectos que ya existan.
• La lectura de los contadores de luz, agua y gas.
• El número de juegos de llaves y mandos que recibes.

Lo ideal es que el inventario se adjunte al contrato y lo firmen ambas partes. Si el propietario no lo propone, prepáralo tú, envíaselo por un medio que deje constancia (correo electrónico o mensaje) y pídele que confirme. Si en los primeros días descubres algo que no viste, comunícalo por escrito cuanto antes.

Desgaste normal frente a daño

La ley no obliga al inquilino a devolver un piso como nuevo. Lo que se espera es que lo devuelva como lo recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo y el uso ordinario. La frontera no siempre es nítida, pero hay criterios útiles.

Suele considerarse desgaste normal	Suele considerarse daño
Pintura algo apagada o con marcas leves de muebles tras años de uso	Paredes pintadas de otro color sin permiso, o con agujeros grandes y manchas
Pequeños roces en el suelo de una zona de paso	Parqué levantado por agua derramada y no secada, quemaduras o golpes profundos
Un electrodoméstico que se avería por antigüedad	Un electrodoméstico roto por mal uso o por un golpe
Juntas del baño oscurecidas con el tiempo	Sanitarios rotos o mampara dañada
Persianas con la cinta gastada	Persianas arrancadas o lamas rotas

Dos factores pesan mucho: el tiempo que has vivido en el piso y el estado en que estaba al entrar. Cinco años de uso no dejan una vivienda igual que seis meses, y una pared que ya estaba deteriorada no puede exigirse impecable.

Aparte están las pequeñas reparaciones del día a día. La LAU atribuye al inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, como cambiar una bombilla o ajustar un grifo, mientras que las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden, en general, al propietario. Si durante el contrato surge una avería importante, comunícala por escrito: te ayudará a la hora de liquidar la fianza.

Cómo entregar el piso paso a paso

1. Revisa el contrato. Comprueba el preaviso que debes dar y la forma de comunicarlo.
2. Repasa el inventario de entrada y compara con el estado actual. Arregla lo que sea razonable arreglar tú: agujeros de cuadros, bombillas, juntas.
3. Limpia a fondo. Una vivienda sucia es uno de los motivos más habituales de descuento, y de los más fáciles de evitar.
4. Da de baja o cambia de titular los suministros que estén a tu nombre y guarda la última factura.
5. Haz fotos y vídeo el último día, con la misma sistemática que al entrar.
6. Entrega las llaves en persona y pide un documento firmado con la fecha de entrega, el estado general y la lectura de contadores. Si no es posible, deja constancia por escrito del día y la forma en que las devolviste.
7. Pide por escrito la devolución de la fianza, indicando tu número de cuenta.

La LAU fija un plazo para que el propietario devuelva la fianza una vez entregadas las llaves; si se retrasa, la cantidad puede generar intereses. Si el propietario descuenta algo, tiene que poder justificarlo: pide el detalle de cada concepto y los presupuestos o facturas de las reparaciones.

Si hay desacuerdo

Cuando el propietario retiene toda o parte de la fianza y no estás de acuerdo, conviene seguir un orden:

• Responde por escrito, con tus fotos de entrada y salida, explicando por qué consideras que se trata de desgaste normal.
• Propón una solución razonable. Muchas veces el conflicto se reduce a uno o dos conceptos y se cierra con un acuerdo.
• Si no hay acuerdo, acude a los servicios de consumo de tu ayuntamiento o de tu comunidad autónoma para orientarte, o a un abogado.
• Comprueba si tienes defensa jurídica en alguna de tus pólizas. Algunas incluyen asistencia telefónica o reclamaciones relacionadas con el alquiler; otras las excluyen expresamente.

Qué papel juega tu seguro

Conviene tenerlo claro: ningún seguro cubre el desgaste normal ni sustituye a la fianza. La fianza responde de lo que el propietario pueda reclamarte; el seguro responde de determinados hechos accidentales.

Ahora bien, un seguro para inquilinos puede ayudarte en situaciones concretas. Si durante el alquiler causas por accidente un daño a la vivienda, por ejemplo un incendio en la cocina o un escape de agua que estropea el suelo, la responsabilidad civil frente al propietario, si tu póliza la incluye, puede hacerse cargo. Así el daño no acaba descontado de la fianza ni reclamado aparte.

La clave es comunicar el siniestro en el momento en que ocurre, no al final del contrato. Un daño que aparece por sorpresa en la entrega de llaves es muy difícil de encajar en una póliza.

Y si eres tú quien alquila tu vivienda, recuerda que la fianza no cubre los impagos largos ni los procedimientos judiciales. Para eso existe el seguro de impago de alquiler, y en el blog tienes también el boletín sobre qué hacer cuando tu inquilino no puede pagar.

Checklist rápido

• Inventario firmado y con fotos al entrar.
• Averías e incidencias comunicadas por escrito durante el contrato.
• Piso limpio y pequeños arreglos hechos antes de salir.
• Fotos de salida y documento de entrega de llaves con fecha.
• Solicitud escrita de devolución de la fianza.
• Justificación por escrito de cualquier descuento.

Cómo te ayudamos en Retuerto y Asociados

Desde nuestra oficina de Santa Cruz de Tenerife revisamos tus pólizas para que sepas si tienes responsabilidad civil frente al propietario y defensa jurídica en caso de conflicto. Si vives de alquiler, consulta nuestra ficha del seguro para inquilinos, lee qué te toca asegurar a ti y qué al casero o escríbenos y lo vemos contigo.